AfA Rechner Immobilien: Lineare, degressive und §7b Sonder-AfA erklärt
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist einer der größten steuerlichen Hebel bei Immobilien-Kapitalanlagen. Wer eine Wohnung vermietet, kann jährlich einen festgelegten Prozentsatz des Gebäudeanteils steuerlich abschreiben — das reduziert das zu versteuernde Einkommen dauerhaft. Ein AfA Rechner für Immobilien muss dabei drei Varianten kennen: lineare AfA nach §7 EStG, degressive AfA nach §7 Abs. 5a für Neubauten, und die Sonder-AfA nach §7b für Effizienzgebäude.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA gilt ausschließlich für den Gebäudeanteil des Kaufpreises — nicht für das Grundstück. Der Gebäudeanteil liegt je nach Lage bei 70–85 % des Kaufpreises; in teuren Städten mit hohen Grundstückswerten kann er niedriger sein. Für vermietete Wohngebäude mit Baujahr vor 2023 gilt der lineare Satz von 2 % pro Jahr (§7 Abs. 4 EStG), für Neubauten ab 2023 der erhöhte lineare Satz von 3 %. Bei Neubauten mit Fertigstellung ab Oktober 2023 besteht alternativ die Möglichkeit der degressiven AfA nach §7 Abs. 5a mit 5 % im ersten Jahr. Die AfA wird als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gebucht und mindert das zu versteuernde Einkommen direkt.
Vergleich: 3 AfA-Arten im Überblick
| AfA-Art | Paragraph | Satz Jahr 1 | Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA | § 7 EStG | 2,0 % | Baujahr vor 2023 |
| Lineare AfA (erhöht) | § 7 Abs. 4 EStG | 3,0 % | Baujahr ab 2023 |
| Degressive AfA | § 7 Abs. 5a EStG | 5,0 % | Neubau, Fertigstellung 2023–2029 |
| Sonder-AfA §7b | § 7b EStG | 5,0 % | Neubau mit Effizienzhaus-40-Standard, Einkommensgrenzen |
Quelle: EStG, Stand 2026. Degressive AfA gilt für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 01.10.2023 und 31.12.2029.
Formeln für jede AfA-Variante
Lineare AfA (§ 7)
Lineare AfA
- Anschaffungskosten Gebäude
- Kaufpreis × Gebäudeanteil (i.d.R. 70–85 %)
- AfA-Satz
- 2 % (Baujahr < 2023) oder 3 % (Baujahr ≥ 2023)
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a)
Degressive AfA — Jahr 1
- Herstellungskosten
- Kaufpreis des Neubaus (exkl. Grundstück)
- Folgejahre
- Restbuchwert × 5 % (sinkende Bemessungsgrundlage)
Sonder-AfA §7b
Sonder-AfA §7b — Jahre 1–4
- Bemessungsgrundlage
- Herstellungskosten max. 4.000 €/m² (ab 2023)
- Kombination
- Zusätzlich zur linearen AfA im gleichen Jahr möglich
§7b Sonder-AfA Neubau — Voraussetzungen 2026
- ✓
Neubau mit Fertigstellung oder Erwerb nach dem 31.12.2022
- ✓
Energieeffizienzhaus 40 (QNG-Zertifizierung oder entsprechend)
- ✓
Vermietet (keine Eigennutzung im Förderzeitraum)
- !
Einkommensgrenze: zvE ≤ 100.000 € (Einzelveranlagung) / 200.000 € (Zusammenveranlagung)
- !
Herstellungskosten max. 4.000 €/m² als Bemessungsgrundlage
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 30 % Steuersatz — Steuerersparnis Jahr 1
Linear §7 (2 %)
- Gebäudeanteil (80 %)
- 320.000 €
- AfA Jahr 1
- 6.400 €
- Steuerersparnis
- 1.920 €
Degressiv §7 Abs. 5a (5 %)
- Gebäudeanteil (80 %)
- 320.000 €
- AfA Jahr 1
- 16.000 €
- Steuerersparnis
- 4.800 €
Sonder-AfA §7b (5 %)
- Gebäudeanteil (80 %)
- 320.000 €
- Sonder-AfA Jahr 1
- 16.000 €
- Steuerersparnis
- 4.800 €
Annahme: 400.000 € Kaufpreis, 80 % Gebäudeanteil (320.000 €), 30 % Steuersatz. §7b: Sonder-AfA zusätzlich zur linearen AfA.
Wie AnlageScan den AfA-Modus automatisch erkennt
AnlageScan liest das Baujahr direkt aus der ImmoScout24-Anzeige aus. Bei Bestandsobjekten vor 2023 wird automatisch die lineare AfA mit 2 % angesetzt. Bei Neubauten ab 2023 zeigt die Extension alle verfügbaren AfA-Optionen und berechnet die jeweilige jährliche Steuerersparnis im Vergleich. Erfüllt das Objekt die §7b-Voraussetzungen (Effizienzhaus 40, Einkommensgrenzen beachten), erscheint ein entsprechender Hinweis. Der persönliche Steuersatz ist per Schieberegler anpassbar — so sehen Sie sofort, wie viel die AfA bei Ihrer individuellen Steuerbelastung wert ist.
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Kostenlos zu Chrome hinzufügen DemnächstDies ist keine Steuerberatung. Die dargestellten Berechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Für Ihre konkrete Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder Steuerberater-Kanzlei.