AfA Rechner Immobilien: Lineare, degressive und §7b Sonder-AfA erklärt
Die AfA (Absetzung für Abnutzung) ist einer der größten steuerlichen Hebel bei Immobilien-Kapitalanlagen. Wer eine Wohnung vermietet, kann jährlich einen festgelegten Prozentsatz des Gebäudeanteils steuerlich abschreiben — das reduziert das zu versteuernde Einkommen dauerhaft. Ein AfA Rechner für Immobilien muss dabei drei Varianten kennen: lineare AfA nach §7 EStG, degressive AfA nach §7 Abs. 5a für Neubauten, und die Sonder-AfA nach §7b für Effizienzgebäude.
Was ist die AfA bei Immobilien?
Die AfA gilt ausschließlich für den Gebäudeanteil des Kaufpreises — nicht für das Grundstück. Der Gebäudeanteil liegt je nach Lage bei 70–85 % des Kaufpreises; in teuren Städten mit hohen Grundstückswerten kann er niedriger sein. Für vermietete Wohngebäude mit Baujahr vor 2023 gilt der lineare Satz von 2 % pro Jahr (§7 Abs. 4 EStG), für Neubauten ab 2023 der erhöhte lineare Satz von 3 %. Bei Neubauten mit Fertigstellung ab Oktober 2023 besteht alternativ die Möglichkeit der degressiven AfA nach §7 Abs. 5a mit 5 % im ersten Jahr. Die AfA wird als Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung gebucht und mindert das zu versteuernde Einkommen direkt.
Vergleich: 3 AfA-Arten im Überblick
| AfA-Art | Paragraph | Satz Jahr 1 | Voraussetzung |
|---|---|---|---|
| Lineare AfA | § 7 EStG | 2,0 % | Baujahr vor 2023 |
| Lineare AfA (erhöht) | § 7 Abs. 4 EStG | 3,0 % | Baujahr ab 2023 |
| Degressive AfA | § 7 Abs. 5a EStG | 5,0 % | Neubau, Fertigstellung 2023–2029 |
| Sonder-AfA §7b | § 7b EStG | 5,0 % | Neubau mit Effizienzhaus-40-Standard, Einkommensgrenzen |
Quelle: EStG, Stand 2026. Degressive AfA gilt für Wohngebäude mit Fertigstellung zwischen 01.10.2023 und 31.12.2029.
Formeln für jede AfA-Variante
Lineare AfA (§ 7)
Lineare AfA
- Anschaffungskosten Gebäude
- Kaufpreis × Gebäudeanteil (i.d.R. 70–85 %)
- AfA-Satz
- 2 % (Baujahr < 2023) oder 3 % (Baujahr ≥ 2023)
Degressive AfA (§ 7 Abs. 5a)
Degressive AfA — Jahr 1
- Herstellungskosten
- Kaufpreis des Neubaus (exkl. Grundstück)
- Folgejahre
- Restbuchwert × 5 % (sinkende Bemessungsgrundlage)
Sonder-AfA §7b
Sonder-AfA §7b — Jahre 1–4
- Bemessungsgrundlage
- Herstellungskosten max. 4.000 €/m² (ab 2023)
- Kombination
- Zusätzlich zur linearen AfA im gleichen Jahr möglich
§7b Sonder-AfA Neubau — Voraussetzungen 2026
- ✓
Neubau mit Fertigstellung oder Erwerb nach dem 31.12.2022
- ✓
Energieeffizienzhaus 40 (QNG-Zertifizierung oder entsprechend)
- ✓
Vermietet (keine Eigennutzung im Förderzeitraum)
- !
Einkommensgrenze: zvE ≤ 100.000 € (Einzelveranlagung) / 200.000 € (Zusammenveranlagung)
- !
Herstellungskosten max. 4.000 €/m² als Bemessungsgrundlage
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis, 30 % Steuersatz — Steuerersparnis Jahr 1
Linear §7 (2 %)
- Gebäudeanteil (80 %)
- 320.000 €
- AfA Jahr 1
- 6.400 €
- Steuerersparnis
- 1.920 €
Degressiv §7 Abs. 5a (5 %)
- Gebäudeanteil (80 %)
- 320.000 €
- AfA Jahr 1
- 16.000 €
- Steuerersparnis
- 4.800 €
Sonder-AfA §7b (5 %)
- Gebäudeanteil (80 %)
- 320.000 €
- Sonder-AfA Jahr 1
- 16.000 €
- Steuerersparnis
- 4.800 €
Annahme: 400.000 € Kaufpreis, 80 % Gebäudeanteil (320.000 €), 30 % Steuersatz. §7b: Sonder-AfA zusätzlich zur linearen AfA.
Wie AnlageScan den AfA-Modus automatisch erkennt
AnlageScan liest das Baujahr direkt aus der ImmoScout24-Anzeige aus. Bei Bestandsobjekten vor 2023 wird automatisch die lineare AfA mit 2 % angesetzt. Bei Neubauten ab 2023 zeigt die Extension alle verfügbaren AfA-Optionen und berechnet die jeweilige jährliche Steuerersparnis im Vergleich. Erfüllt das Objekt die §7b-Voraussetzungen (Effizienzhaus 40, Einkommensgrenzen beachten), erscheint ein entsprechender Hinweis. Der persönliche Steuersatz ist per Schieberegler anpassbar — so sehen Sie sofort, wie viel die AfA bei Ihrer individuellen Steuerbelastung wert ist.
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Kostenlos zu Chrome hinzufügenDies ist keine Steuerberatung. Die dargestellten Berechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Für Ihre konkrete Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder Steuerberater-Kanzlei.