Cashflow bei Immobilien berechnen: Formel, Beispiel und automatischer Rechner
Der monatliche Cashflow ist die entscheidende Kennzahl für Kapitalanleger: Wie viel bleibt nach Kreditrate, Hausgeld und Steuern übrig — oder wie viel muss monatlich zugeschossen werden? Die meisten Online-Rechner vereinfachen zu stark, weil sie Steuervorteil, Leerstandsrisiko und individuelle Zinsszenarien ignorieren. Cashflow bei Immobilien richtig berechnen heißt: alle Abzüge kennen und die steuerliche Erstattung als Gegenwert einbeziehen.
Die Cashflow-Formel für Immobilien
Monatlicher Cashflow
- Kreditrate
- Zins + Tilgung auf den Finanzierungsbetrag
- Hausgeld (nicht umlagefähig)
- Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklage — nicht auf Mieter umlegbar
- Verwaltung
- Hausverwaltungsgebühr, falls externe Verwaltung
- Rücklagen
- Eigene Instandhaltungsrücklage (empfohlen: 1 €/m²/Monat)
Was den Cashflow beeinflusst
Drei Parameter haben den stärksten Einfluss auf den Cashflow: Der Zinssatz bestimmt die monatliche Kreditrate — jedes 0,5 % mehr kostet bei 250.000 € Kredit rund 104 € zusätzlich pro Monat. Das Eigenkapital reduziert den Kreditbetrag und damit die Rate direkt. Leerstand mindert die Mieteinnahmen: 2 % Leerstand entspricht etwa 0,24 Monatskaltmieten pro Jahr. AnlageScan macht alle drei Parameter per Schieberegler anpassbar — Szenarien in Echtzeit, ohne die Anzeige zu verlassen.
Zinssatz
3,5 %
+0,5 % → −105 €/Monat
Eigenkapital
20 %
+10 % EK → niedrigere Rate
Leerstand
2 %
−17 € Mietausfall/Monat
Beispielrechnung: 70 m² Wohnung, 315.000 € Kaufpreis
70 m² · 315.000 € · 840 €/Monat Kaltmiete
- Kaltmiete
- +840 €
- Kreditrate (3,5 % Zins + 2 % Tilg., 80 % Finanzierung)
- −1155 €
- Hausgeld (nicht umlagefähig)
- −200 €
- Cashflow vor Steuervorteil
- -515 €
- AfA-Steuervorteil/Monat (30 % Steuersatz)
- +126 €
- Cashflow nach Steuervorteil
- -389 €
Beispielwerte: 315.000 € Kaufpreis, 70 m², 12 €/m² Kaltmiete, 3,5 % Zinssatz, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Hausgeld 200 €/Monat. Keine Verwaltungs- oder Rücklagenkosten eingerechnet.
Was ist ein guter Cashflow?
Als Faustregel gilt: Ein Cashflow von 0 € oder besser ist das Ziel — die Wohnung trägt sich selbst. In teuren Städten (München, Frankfurt, Berlin Mitte) ist ein leicht negativer Cashflow vor Steuervorteil normal. Entscheidend ist der Cashflow nach AfA-Steuererstattung. Ab −200 €/Monat nach Steuervorteil wird das Objekt zur dauerhaften monatlichen Belastung, außer eine klare Wertsteigerungserwartung rechtfertigt das bewusste Zuschießen.
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AnlageScan berechnet den monatlichen Cashflow nach Kredit — Zinssatz, Eigenkapital und Miete sind per Schieberegler anpassbar.
Negativer Cashflow — wann ist das noch akzeptabel?
Negativer Cashflow ist nicht automatisch ein Ausschlusskriterium. Die AfA reduziert das zu versteuernde Einkommen und erzeugt eine Steuererstattung, die den Fehlbetrag teilweise ausgleicht: Bei 30 % Steuersatz und 6.400 € jährlicher AfA sind das 1.920 € / Jahr — oder 160 € / Monat positiver Steuereffekt. Hinzu kommt die Tilgung, die Eigenkapital aufbaut. Ein Cashflow von −50 €/Monat nach Steuervorteil bei einer Wohnung mit nachhaltiger Wertsteigerungserwartung kann eine rationale Entscheidung sein — vorausgesetzt, die monatliche Liquiditätslage lässt es zu.
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