Wohnung als Kapitalanlage in Köln: Was bringt die Rendite wirklich?
Köln verbindet rheinisches Flair mit wirtschaftlicher Stärke. Der Medienstandort zieht gut verdienende Mieter an und sorgt für konstante Nachfrage.
Köln zählt zu den stabilsten Investitionsmärkten im Westen — Bruttorenditen von 3,5–4,5 % sind in mittleren Lagen erreichbar. Kaufpreise liegen je nach Stadtteil zwischen 3.500 und 6.500 €/m², was mehr Spielraum als München oder Hamburg bietet. Die starke Universitäts- und Mediennachfrage stabilisiert Mieten besonders in Ehrenfeld, Nippes und Sülz. Negativer Cashflow ist bei vernünftiger Finanzierung in Köln die Ausnahme, nicht die Regel.
Kennzahlen Köln (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
6.200 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
2,98 %
Bei 15.40 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
4
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Innenstadt | 50667, 50668 … | 6.200 € | 15,40 € | 2,98 % |
| Ehrenfeld | 50823, 50825 … | 5.400 € | 14,20 € | 3,16 % |
| Nippes | 50733, 50735 … | 5.100 € | 13,80 € | 3,25 % |
| Mülheim | 51063, 51065 … | 4.200 € | 12,10 € | 3,46 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Innenstadt
Kaufpreis 434.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 1078 €/Monat
- Kaufpreis
- 434.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 86.800 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 347.200 €
- Bruttorendite
- 2,98 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 1591 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -513 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 2083 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Innenstadt (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in Köln achten sollten
Die renditestärksten Lagen sind Chorweiler, Kalk und Mülheim (3.500–4.500 €/m², Bruttorendite 4–5 %). Solide Mittellagen mit guter Substanz sind Ehrenfeld, Nippes und Deutz (4.000–5.500 €/m², ca. 3,5–4 % Rendite). Lindenthal und Rodenkirchen sind mit 5.500–7.000 €/m² primär Eigennutzermärkte.
Die Mietpreisbremse ist aktiv. Sanierungspflicht-Risiko ist relevant im Gürtel und in Ehrenfeld bei Bauten aus den 1950–1970er Jahren — Energieklasse bei IS24 prüfen. Leerstand ist stadtweit gering. Hausgeld meist moderat (3–4 €/m²). Köln ist ein solider Einstiegsmarkt für Erstinvestoren mit 70–100k EK.
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