Kapitalanlage Immobilien: Die wichtigsten Kennzahlen automatisch berechnen
Wer eine Wohnung zur Kapitalanlage kauft, braucht andere Kennzahlen als ein Eigennutzer. Kaufpreis und Lage sind nur der Anfang — entscheidend sind monatlicher Cashflow, steuerliche Abschreibung (AfA), Loan-to-Value und das tatsächliche Rendite-Risiko-Verhältnis. Ein Kapitalanlage Rechner muss all das zusammenführen: Finanzierungskosten, Steuervorteil und Zinsstress in einem Bild — automatisch auf jeder ImmoScout24-Anzeige.
Kapitalanlage vs. Eigennutzung: Was sich rechnet
Bei Eigennutzung zählen Wohnwert, Lage und persönliche Präferenzen. Bei der Kapitalanlage zählen ausschließlich die Zahlen: monatlicher Cashflow (positiv oder negativ?), jährliche Steuerersparnis durch AfA und Zinsen als Werbungskosten, Bruttorendite im Verhältnis zu Risiko und Zinsniveau. Kaufnebenkosten von 8–12 % mindern die Rendite dauerhaft — bei Kapitalanlage ist Kalkulationspräzision deshalb wichtiger als bei Eigennutzung. Wer ohne vollständige Rechnung kauft, unterschätzt oft den monatlichen Kapitaldienst um 200–400 €.
Die 4 entscheidenden Kennzahlen für Kapitalanleger
Cashflow
Monatlicher Überschuss nach Kreditrate
Kaltmiete minus Kreditrate (Zins + Tilgung) minus nicht-umlagefähiges Hausgeld. Positiver Cashflow bedeutet: die Wohnung trägt sich selbst. In teuren Lagen ist negativer Cashflow häufig — entscheidend ist dann der AfA-Steuervorteil als Ausgleich.
AfA
Steuerliche Abschreibung auf das Gebäude
Absetzung für Abnutzung: jährlich 2–5 % des Gebäudeanteils steuerlich abschreiben. Bei 400.000 € Kaufpreis (80 % Gebäude, 30 % Steuersatz) ergibt lineare AfA 1.920 € Steuerersparnis pro Jahr. Neubau-Objekte: bis 5 % degressiv oder Sonder-AfA §7b möglich.
Steuerersparnis
Jährliche Einsparung durch Werbungskosten
AfA, Hypothekenzinsen und nicht-umlagefähiges Hausgeld sind Werbungskosten und mindern das zu versteuernde Einkommen. AnlageScan addiert alle drei Positionen und zeigt die gesamte jährliche Steuerersparnis — aufgeschlüsselt nach AfA- und Zinsanteil.
LTV
Loan-to-Value — Beleihungsquote
Loan-to-Value: das Verhältnis von Kreditbetrag zu Kaufpreis. Bei 20 % Eigenkapital liegt der LTV bei 80 %. Banken bieten bei LTV ≤ 60 % oft günstigere Konditionen. Ein hoher LTV bedeutet höhere Monatsrate und weniger Puffer bei Mietausfall.
Wie AnlageScan diese Kennzahlen automatisch berechnet
Beim Öffnen einer ImmoScout24-Anzeige liest AnlageScan Kaufpreis, Wohnfläche, Baujahr und PLZ automatisch aus dem Exposé aus. Mit den hinterlegten Bezirksdaten (IS24 WohnBarometer Q1 2026) und den konfigurierbaren Parametern — Zinssatz, Eigenkapital, persönlicher Steuersatz — berechnet die Extension alle vier Kennzahlen sofort. Schieberegler erlauben es, verschiedene Finanzierungsszenarien durchzuspielen, ohne die Anzeige zu verlassen. Kein Excel, kein manuelles Übertragen von Daten.
Manuelle Berechnung vs. AnlageScan
| Manuell | AnlageScan | |
|---|---|---|
| Zeit pro Anzeige | 15–30 Minuten | < 1 Sekunde |
| Dateneingabe erforderlich | Ja, manuell | Nein, automatisch |
| Fehlerquote | Hoch (Tippfehler, falsche Formel) | Minimal |
| Szenarien vergleichen (Zins, EK) | Neues Excel-Sheet pro Szenario | Schieberegler in Echtzeit |
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