Wohnung als Kapitalanlage in München: Was bringt die Rendite wirklich?
München ist Deutschlands teuerster Immobilienmarkt, bietet aber durch hohe Mietniveaus und stabile Nachfrage attraktive Rahmenbedingungen für Kapitalanleger.
München ist der teuerste und renditeschwächste Immobilienmarkt Deutschlands — Bruttorenditen von 2,5–3 % sind der Normalfall, in Toplagen wie Schwabing oder Bogenhausen liegt man häufig darunter. Kaufpreise von 7.000–12.000 €/m² machen positiven Cashflow für die meisten Finanzierungsstrukturen unrealistisch. Investoren kaufen hier primär als Kapitalerhalt und Inflationsschutz, nicht für laufenden Ertrag. Die §7b Sonder-AfA für Neubau ist in München besonders relevant, da sie den negativen Cashflow im ersten Jahrzehnt teilweise kompensiert.
Kennzahlen München (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
11.200 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
2,29 %
Bei 21.40 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
5
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Maxvorstadt | 80333, 80335 … | 11.200 € | 21,40 € | 2,29 % |
| Schwabing | 80797, 80799 … | 10.800 € | 20,80 € | 2,31 % |
| Bogenhausen | 81675, 81677 … | 10.200 € | 19,90 € | 2,34 % |
| Giesing | 81539, 81541 … | 8.400 € | 17,80 € | 2,54 % |
| Pasing | 81241, 81243 … | 8.100 € | 17,20 € | 2,55 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Maxvorstadt
Kaufpreis 784.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 1498 €/Monat
- Kaufpreis
- 784.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 156.800 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 627.200 €
- Bruttorendite
- 2,29 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 2875 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -1377 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 3763 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Maxvorstadt (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in München achten sollten
Wer Rendite sucht, meidet Schwabing, Maxvorstadt, Bogenhausen und die Innenstadt (8.000–12.000 €/m², Renditen unter 2,5 %). Realistischere Einstiegslagen sind Moosach, Riem, Pasing und Teile von Neuhausen (5.000–6.500 €/m², Bruttorendite ca. 3–3,5 %). Auch hier bleibt der monatliche Cashflow bei typischer Finanzierung negativ — das ist in München eingepreist und akzeptiert.
Die Mietpreisbremse ist aktiv, Leerstand nahezu null. Das größte Risiko ist nicht Leerstand, sondern Anschlussfinanzierung: bei Kaufpreisen über 500.000 € und 80 % Finanzierung reagiert der Cashflow sehr sensitiv auf Zinssteigerungen. Den Sensitivitäts-Block in AnlageScan (Zins +1 %/+2 %) sorgfältig prüfen. Hausgeld in Neubauten oft 4–6 €/m².
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