Wohnung als Kapitalanlage in Augsburg: Was bringt die Rendite wirklich?
Augsburg als drittgrößte bayerische Stadt profitiert von der Nähe zu München und eigenem industriellen Fundament. Die Kaufpreise liegen deutlich unter dem Münchner Niveau.
Augsburg hat sich durch den München-Pendler-Effekt stark verteuert — Kaufpreise von 3.500–6.000 €/m² und Bruttorenditen von 3,5–4,5 % zeigen, dass der günstige Einstieg der 2010er Jahre vorbei ist. MAN und die Universität Augsburg stabilisieren die Nachfrage. Die Mietpreisbremse ist aktiv. Leerstand ist sehr niedrig — München-Pendler und Studenten sichern konstante Auslastung.
Kennzahlen Augsburg (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
5.400 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
3,09 %
Bei 13.90 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
4
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Innenstadt | 86150, 86152 | 5.400 € | 13,90 € | 3,09 % |
| Pfersee | 86157 | 4.400 € | 12,40 € | 3,38 % |
| Oberhausen | 86154 | 3.900 € | 11,60 € | 3,57 % |
| Haunstetten | 86179 | 3.500 € | 10,90 € | 3,74 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Innenstadt
Kaufpreis 378.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 973 €/Monat
- Kaufpreis
- 378.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 75.600 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 302.400 €
- Bruttorendite
- 3,09 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 1386 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -413 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 1814 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Innenstadt (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in Augsburg achten sollten
Renditestärkere Lagen: Hochfeld, Oberhausen, Lechhausen (3.000–4.200 €/m², Bruttorendite 4–5 %). Solide Mittellagen: Innenstadt, Pfersee, Haunstetten (4.000–5.500 €/m², ca. 3,5–4 %). Göggingen und Stadtbergen als aufgewertete Lagen an der Stadtgrenze (4.500–6.000 €/m²).
Mietpreisbremse aktiv. §7b Sonder-AfA bei Neubauprojekten relevant — Augsburg hat aktive Neubautätigkeit. Hausgeld in Neubauten oft 4–5 €/m². Kaufpreise haben sich 2019–2023 stark verteuert — Renditen sind enger geworden. Wer 2024–2026 kauft, sollte Sensitivitätsrechnung (Zins +1 %/+2 %) in AnlageScan genau prüfen: bei 500k+ Kaufpreis wird der Cashflow sensitiv.
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