Wohnung als Kapitalanlage in Berlin: Was bringt die Rendite wirklich?
Berlin ist Deutschlands größte Stadt und bietet Investoren ein breites Spektrum an Lagen — von gefragten Innenstadtbezirken bis zu aufstrebenden Randlagen.
Der Berliner Investitionsmarkt bietet Bruttorenditen von 3–4 % in mittleren Lagen — deutlich mehr als München, aber nur bei gezielter Stadtteilwahl. Kaufpreise reichen von ca. 3.000 €/m² in Marzahn-Hellersdorf bis über 7.000 €/m² in Mitte und Prenzlauer Berg. Für renditeorientierte Käufer sind Pankow, Lichtenberg und die östlichen Bezirke deutlich attraktiver als die touristischen Innenstadtlagen. Leerstand ist praktisch inexistent — die Nachfrage übersteigt das Angebot in nahezu allen Bezirken.
Kennzahlen Berlin (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
7.400 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
2,79 %
Bei 17.20 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
6
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Mitte | 10115, 10117 … | 7.400 € | 17,20 € | 2,79 % |
| Prenzlauer Berg | 10405, 10407 … | 6.800 € | 16,40 € | 2,89 % |
| Friedrichshain | 10243, 10245 … | 5.900 € | 15,10 € | 3,07 % |
| Charlottenburg | 10623, 10625 … | 6.500 € | 15,80 € | 2,92 % |
| Neukölln | 12043, 12045 … | 4.800 € | 13,50 € | 3,38 % |
| Lichtenberg | 10315, 10317 … | 4.200 € | 12,40 € | 3,54 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Mitte
Kaufpreis 518.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 1204 €/Monat
- Kaufpreis
- 518.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 103.600 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 414.400 €
- Bruttorendite
- 2,79 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 1899 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -695 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 2486 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Mitte (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in Berlin achten sollten
Renditestarke Lagen konzentrieren sich auf Marzahn-Hellersdorf (3.000–4.000 €/m²), Lichtenberg und Hohenschönhausen (3.500–4.500 €/m²) sowie Teile von Pankow. Wer in Prenzlauer Berg, Friedrichshain oder Mitte kauft, zahlt 6.000–8.000 €/m² und akzeptiert Bruttorenditen unter 3 % — hier kaufen typischerweise Eigennutzer oder Investoren mit reinem Wertsteigerungsfokus.
Die Mietpreisbremse ist in Berlin aktiv, Milieuschutz gilt in vielen gefragten Bezirken (Prenzlauer Berg, Neukölln, Friedrichshain). Das Sanierungspflicht-Risiko ist hoch: ein großer Teil des Berliner Bestands stammt aus der Gründerzeit (Baujahr 1880–1920) mit Energieklassen E bis G. Hausgeld in älteren WEGs liegt oft bei 3,50–5,00 €/m². Der Leerstandsrisiko-Slider in AnlageScan kann auf 1–2 % belassen werden — struktureller Leerstand existiert in Berlin kaum.
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