Wohnung als Kapitalanlage in Düsseldorf: Was bringt die Rendite wirklich?
Düsseldorf ist das wirtschaftliche Zentrum Nordrhein-Westfalens und einer der attraktivsten Standorte für Kapitalanleger in Deutschland. Der Immobilienmarkt ist geprägt durch eine starke Nachfrage von gut verdienenden Expats, Unternehmensberatern und Finanzfachleuten.
Düsseldorf bietet Bruttorenditen von 3,5–4,5 % in renditeorientierten Lagen bei Kaufpreisen zwischen 2.800 und 7.000 €/m². Der Markt ist stark polarisiert: Oberkassel und Pempelfort sind Eigennutzer-Toplagen mit Renditen unter 3,5 %, während Garath, Wersten und Benrath solide Renditen bei günstigeren Einstiegspreisen erlauben. Flingern und Oberbilk entwickeln sich als aufstrebende Mittellagen mit noch moderaten Kaufpreisen.
Kennzahlen Düsseldorf (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
6.200 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
3,06 %
Bei 15.80 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
8
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Stadtmitte | 40210, 40211 … | 6.200 € | 15,80 € | 3,06 % |
| Pempelfort | 40477, 40479 | 5.800 € | 14,90 € | 3,08 % |
| Oberkassel | 40545, 40547 | 7.100 € | 16,50 € | 2,79 % |
| Bilk | 40215, 40217 … | 5.200 € | 13,80 € | 3,18 % |
| Flingern | 40233, 40235 | 4.800 € | 13,20 € | 3,30 % |
| Friedrichstadt | 40217 | 5.400 € | 14,10 € | 3,13 % |
| Gerresheim | 40625, 40627 … | 3.900 € | 11,80 € | 3,63 % |
| Benrath | 40593, 40595 … | 3.600 € | 11,20 € | 3,73 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Stadtmitte
Kaufpreis 434.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 1106 €/Monat
- Kaufpreis
- 434.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 86.800 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 347.200 €
- Bruttorendite
- 3,06 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 1591 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -485 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 2083 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Stadtmitte (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in Düsseldorf achten sollten
Renditeorientierte Investoren schauen auf Garath, Hassels und Benrath (2.800–3.800 €/m², Bruttorendite 4–5 %) sowie Oberbilk und Flingern (3.200–4.200 €/m², ca. 4 %). Pempelfort, Oberkassel und Golzheim kosten 5.500–7.000 €/m² — hier kaufen überwiegend Eigennutzer.
Wichtiger Hinweis zu PLZ: Die Postleitzahlen 40667, 40668 und 40669 gehören zu Meerbusch, nicht Düsseldorf — AnlageScan weist darauf hin. Die Mietpreisbremse ist aktiv. In Garath und Hassels ist das Hausgeld in älteren Hochhausanlagen oft überdurchschnittlich (5–7 €/m²) — vor Kauf prüfen. Leerstand in Garath leicht erhöht (3–5 %), in Pempelfort/Flingern nahe null.
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