Wohnung als Kapitalanlage in Dortmund: Was bringt die Rendite wirklich?
Dortmund hat den Strukturwandel weg von Stahl und Kohle erfolgreich vollzogen. Als größte Stadt des Ruhrgebiets bietet Dortmund günstige Kaufpreise mit solider Mieternachfrage.
Dortmund ist der günstigste Großstadtmarkt im Ruhrgebiet mit Kaufpreisen von 1.800–3.500 €/m² und Bruttorenditen von 5–7 % in renditeorientierten Lagen. Der Markt eignet sich für Investoren die maximale Rendite priorisieren und dabei erhöhtes Leerstandsrisiko einkalkulieren. Die Mietpreisbremse ist nicht aktiv. Strukturwandel von der Montanindustrie zu Logistik und Dienstleistung ist weitgehend vollzogen.
Kennzahlen Dortmund (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
3.100 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
4,03 %
Bei 10.40 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
4
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Innenstadt-West | 44135, 44137 | 3.100 € | 10,40 € | 4,03 % |
| Kreuzviertel | 44137 | 3.400 € | 11,10 € | 3,92 % |
| Hombruch | 44225, 44227 | 2.700 € | 9,60 € | 4,27 % |
| Eving | 44339 | 1.900 € | 7,90 € | 4,99 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Innenstadt-West
Kaufpreis 217.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 728 €/Monat
- Kaufpreis
- 217.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 43.400 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 173.600 €
- Bruttorendite
- 4,03 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 796 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -68 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 1042 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Innenstadt-West (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in Dortmund achten sollten
Renditestärkste Lagen: Scharnhorst, Lütgendortmund, Mengede, Eving (1.800–2.500 €/m², Bruttorendite 6–8 %, Leerstand 5–10 %). Solide Mittellagen: Kreuzviertel, Innenstadt-West, Hörde (2.500–3.500 €/m², ca. 5–6 %, Leerstand 2–4 %). Phönix-See-Umgebung als aufgewertete Lage (3.000–4.000 €/m²).
Wichtig: Leerstandsrisiko-Slider in AnlageScan für Randlagen auf mindestens 5–8 % setzen — das verändert die Cashflow-Rechnung erheblich. Hausgeld in älteren Wohnanlagen oft überdurchschnittlich (4–6 €/m²). Sanierungspflicht bei Nachkriegsbauten relevant. Dortmund eignet sich für renditeorientierte Investoren die Leerstandsrisiko aktiv managen können — nicht für Einsteiger die Sicherheit priorisieren.
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