Kaufpreisfaktor Immobilien: Was sagt der Vervielfältiger wirklich aus?
Der Kaufpreisfaktor — auch Vervielfältiger genannt — ist eine der meistgenutzten Kennzahlen im Immobilien-Investment. Er gibt an, wie viele Jahreskaltmieten der Kaufpreis entspricht und ist das Spiegelbild der Bruttorendite. Ein Faktor von 25 bedeutet 4 % Bruttorendite, ein Faktor von 33 bedeutet 3 %. Je niedriger der Faktor, desto höher die Rendite — und umso größer typischerweise das Risiko.
Was ist der Kaufpreisfaktor und wie hängt er mit der Rendite zusammen?
Der Kaufpreisfaktor beantwortet die Frage: Wie viele Jahre Mieteinnahmen brauche ich, um den Kaufpreis zu erwirtschaften? Ein Faktor von 20 bedeutet: Bei konstanter Miete wäre die Immobilie in 20 Jahren aus den Mieteinnahmen "abgezahlt". Kaufpreisfaktor und Bruttorendite sind mathematische Kehrwerte voneinander — wer einen kennt, kann den anderen sofort berechnen.
Formel: Kaufpreisfaktor berechnen
Kaufpreisfaktor (Vervielfältiger)
- Kaufpreis
- Kaufpreis der Immobilie (ohne Kaufnebenkosten)
- Jahreskaltmiete
- Monatliche Kaltmiete × 12
Umrechnung: Kaufpreisfaktor → Bruttorendite
- Beispiel Faktor 25
- 1 / 25 × 100 = 4,0 % Bruttorendite
- Beispiel Faktor 33
- 1 / 33 × 100 = 3,0 % Bruttorendite
Kaufpreisfaktor nach Lage einordnen
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite | Typische Lage | Einschätzung |
|---|---|---|---|
| Unter 20 | Über 5 % | C-Lage (Kleinstädte, strukturschwach) | Sehr gute Rendite, erhöhtes Risiko |
| 20–25 | 4,0–5,0 % | B-Lage (mittelgroße Städte) | Solide Rendite, ausgewogenes Risiko |
| 25–30 | 3,3–4,0 % | A-Lage (Großstädte) | Marktüblich, niedriges Risiko |
| Über 30 | Unter 3,3 % | Top-A-Lage (München, Frankfurt Zentrum) | Renditearm — Wertsteigerungsfokus |
Richtwerte für Bestandsimmobilien, Stand 2026. Stark von Mikrostandort, Zustand und Mietniveau abhängig.
Kaufpreisfaktor vs. Rendite — Umrechnungstabelle
| Kaufpreisfaktor | Bruttorendite |
|---|---|
| 15 | 6,7 % |
| 17 | 5,9 % |
| 18 | 5,6 % |
| 20 | 5,0 % |
| 22 | 4,5 % |
| 25 | 4,0 % |
| 27 | 3,7 % |
| 30 | 3,3 % |
| 33 | 3,0 % |
| 35 | 2,9 % |
Warum der Kaufpreisfaktor allein nicht reicht
Der Kaufpreisfaktor ist eine schnelle Orientierungsgröße — aber er ignoriert drei wesentliche Faktoren, die die tatsächliche Rendite erheblich beeinflussen:
- !
Hausgeld: Nicht berücksichtigt. Bei 300–500 €/Mo Hausgeld entfallen 25–30 % als Vermieteranteil — reduziert die Nettorendite um 0,5–1,0 Prozentpunkte.
- !
Finanzierungskosten: Bei 80 % Fremdkapital und 4 % Zinsen ist der Cashflow nach Schuldendienst entscheidend — nicht die Bruttorendite vor Finanzierung.
- !
Leerstand: In C-Lagen mit hohem Faktor-Potenzial (Faktor unter 20) ist Leerstandsrisiko real. Schon 2 Monate leer pro Jahr reduzieren die effektive Jahresrendite um über 15 %.
Für eine vollständige Bewertung empfehlen sich Cashflow-Berechnung und Nettorendite als ergänzende Kennzahlen.
Beispiel: 335.000 € Kaufpreis, 900 € Kaltmiete
Kaufpreisfaktor-Analyse
- Kaufpreis
- 335.000 €
- Kaltmiete/Monat
- 900 €
- Jahreskaltmiete
- 10.800 €
- Kaufpreisfaktor
- 31,0
- Bruttorendite
- 3,2 %
- Einordnung
- A-Lage — marktüblich
Faktor 31 entspricht einer Bruttorendite von 3,2 %. Für die Nettorendite nach Hausgeld und Kaufnebenkosten typischerweise −1,0 bis −1,5 PP abziehen.
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