Immobilien Finanzierung berechnen: Rate, Tilgung und Cashflow auf einen Blick
Kapitalanleger rechnen die Immobilienfinanzierung anders als Eigennutzer: nicht "wie schnell bin ich schuldenfrei", sondern "wie hoch ist meine monatliche Rate — und was bleibt als Cashflow nach Zins, Tilgung und Hausgeld?" Dieser Rechner zeigt Rate, Annuität und Restschuld nach 10 Jahren — mit Slider für Zins und Tilgung.
Finanzierung berechnen
Formel: Monatliche Kreditrate berechnen
Annuitätendarlehen
- Kreditbetrag
- Kaufpreis − Eigenkapital
- Zinssatz
- Jährlicher Nominalzins (z. B. 3,7 %)
- Tilgungssatz
- Jährliche anfängliche Tilgung (z. B. 2,0 %)
Beispiel: 240.000 € × (3,7 % + 2,0 %) / 12 = 1.140 €/Monat
Welcher Zinssatz ist realistisch 2026?
Das Zinsniveau für Immobiliendarlehen hängt von Laufzeit, Beleihungsauslauf und Bonität ab. Als Orientierung für die Planung: Mit dem Zins-Slider in AnlageScan können verschiedene Zinsniveaus durchgespielt werden — so wird sofort sichtbar, wie sich ein Zinsanstieg um 0,5 % auf den monatlichen Cashflow auswirkt. Diese Sensitivitätsanalyse ist für Kapitalanleger wichtiger als für Eigennutzer, weil Mieteinnahmen den Kapitaldienst nur teilweise decken.
| Zinssatz | Rate bei 240k Kredit | Rate bei 320k Kredit |
|---|---|---|
| 3,0 % + 2,0 % Tilgung | 1.000 €/Mo | 1.333 €/Mo |
| 3,5 % + 2,0 % Tilgung | 1.100 €/Mo | 1.467 €/Mo |
| 3,7 % + 2,0 % Tilgung | 1.140 €/Mo | 1.520 €/Mo |
| 4,0 % + 2,0 % Tilgung | 1.200 €/Mo | 1.600 €/Mo |
| 4,5 % + 2,0 % Tilgung | 1.300 €/Mo | 1.733 €/Mo |
| 5,0 % + 2,0 % Tilgung | 1.400 €/Mo | 1.867 €/Mo |
Tilgung bei Kapitalanlage: 1,5–2 % oder mehr?
Bei Kapitalanlage-Immobilien ist die optimale Tilgung eine Abwägung zwischen Cashflow und Schuldenabbau:
Niedrige Tilgung (1–1,5 %)
Niedrigere Monatsrate → besserer Cashflow → mehr Liquiditätspuffer. Nachteil: Höhere Restschuld nach 10 Jahren, längere Laufzeit, höheres Refinanzierungsrisiko.
Höhere Tilgung (2–3 %)
Schnellerer Schuldenabbau → weniger Zinskosten gesamt. Nachteil: Höhere Monatsrate, geringerer Cashflow — belastet die Liquidität bei Mietausfall stärker.
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, 20 % EK, 3,7 % Zins, 2 % Tilgung
Finanzierungsrechnung
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 60.000 €
- Kreditbetrag
- 240.000 €
- Monatliche Rate (3,7 % + 2 %)
- 1.140 €/Mo
- Bei 900 € Kaltmiete: Cashflow vor Hausgeld
- −240 €/Mo
- Restschuld nach 10 Jahren
- 182.022 €
Cashflow vor Hausgeld und Steuervorteil. Mit AfA-Steuerersparnis verbessert sich der Cashflow um typisch 100–300 €/Mo.
Finanzierung direkt auf IS24 simulieren
AnlageScan zeigt monatliche Rate, Cashflow und Restschuld direkt auf jeder ImmoScout24-Anzeige. Zins- und Tilgungsslider erlauben es, verschiedene Szenarien sofort zu vergleichen: Wie verändert sich der Cashflow bei 0,5 % höherem Zins? Bei 10 % mehr Eigenkapital? Wie hoch ist der Break-Even zwischen Miete und Kapitaldienst? Das geht ohne Excel — direkt auf der Anzeige.
Finanzierung direkt auf IS24 simulieren
AnlageScan zeigt Rate, Cashflow und Restschuld in Echtzeit — mit konfigurierbarem Zins- und Tilgungsslider auf jeder Anzeige.
Weiterführende Rechner
Finanzierung sofort auf IS24 simulieren
AnlageScan rechnet Rate, Cashflow und Restschuld auf jeder Anzeige — Zins und Tilgung per Slider.
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