Eigenkapital beim Immobilienkauf: Wie viel ist nötig und wie viel ist sinnvoll?
Eigenkapital entscheidet beim Immobilienkauf über drei Dinge gleichzeitig: Ob die Bank überhaupt finanziert, zu welchem Zinssatz, und wie hoch der monatliche Kapitaldienst ausfällt. Wer zu wenig EK einbringt, zahlt mehr Zinsen, hat schlechtere Konditionen — und trägt ein höheres Ausfallrisiko bei Mietausfall. Dieser Rechner zeigt den gesamten Eigenkapitalbedarf inklusive Kaufnebenkosten.
Eigenkapitalbedarf berechnen
Faustregel: Mindest-Eigenkapital für Immobilienkauf
Minimum (riskant)
Nur Kaufnebenkosten (8–12 %) aus Eigenkapital — Kaufpreis wird zu 100 % finanziert. Die meisten Banken finanzieren das nicht, und wenn doch: erhebliche Zinsaufschläge.
Empfohlen (Standard)
20 % des Kaufpreises + Kaufnebenkosten vollständig. LTV 80 % — normale Bankkonditionen, kein Risikoaufschlag in der Standardzone.
Komfortabel (beste Konditionen)
30 %+ des Kaufpreises + Nebenkosten. LTV unter 70 % — oft günstigster Zinssatz, bessere Verhandlungsposition bei der Bank.
Beleihungsauslauf und Zinskonditionen
| Beleihungsauslauf (LTV) | Eigenkapital-Anteil | Typischer Zinseffekt |
|---|---|---|
| unter 60 % | über 40 % | Bester Zins (günstigste Konditionsstufe) |
| 60–80 % | 20–40 % | Normaler Zins — Standardbereich |
| 80–90 % | 10–20 % | Zinsaufschlag 0,2–0,5 % p.a. möglich |
| über 90 % | unter 10 % | Schwer finanzierbar — viele Banken lehnen ab |
Richtwerte, Stand 2026. Tatsächliche Konditionen hängen von Bonität, Bank und Immobilien-Lage ab.
Formeln: LTV und Eigenkapitalquote
Beleihungsauslauf (LTV)
- Kreditbetrag
- Kaufpreis − Eigenkapital für den Kaufpreis
Eigenkapitalquote
- Gesamtinvestition
- Kaufpreis + Kaufnebenkosten (GrESt, Notar, Grundbuch, Makler)
Beispiel: 300.000 € Kaufpreis, NRW, 20 % Eigenkapital
Eigenkapital-Berechnung
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 60.000 €
- Kaufnebenkosten (ca. 12 %)
- 36.000 €
- Eigenkapital gesamt nötig
- 96.000 €
- Kreditbetrag
- 240.000 €
- Beleihungsauslauf (LTV)
- 80 %
NRW mit Makler (12 % Nebenkosten). LTV 80 % = normaler Zinsbereich. Gesamt-EK-Bedarf: 96.000 €.
Warum 20 % Eigenkapital allein nicht reicht
Der häufigste Planungsfehler: 20 % des Kaufpreises als Eigenkapital vorhalten — und dann feststellen, dass die Kaufnebenkosten (8–12 %) zusätzlich aus eigener Tasche bezahlt werden müssen. Wer nur 60.000 € EK bei 300.000 € Kaufpreis hat, kann die 25.000–36.000 € Nebenkosten oft nicht mehr aufbringen. Banken prüfen das bei der Bonitätsprüfung.
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