Kaufnebenkosten Immobilien berechnen: Was kommt auf den Kaufpreis drauf?

Wer beim Immobilienkauf nur den Kaufpreis im Blick hat, erlebt eine böse Überraschung: Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und Makler kommen obendrauf — typisch 10–15 % des Kaufpreises. Bei 300.000 € sind das bis zu 45.000 € zusätzlich, die die Bank meist nicht mitfinanziert. Dieser Rechner schlüsselt alle Kaufnebenkosten für jedes Bundesland auf.

Kaufnebenkosten berechnen

Kaufpreis (€)

Bundesland

Makler (3,57 % inkl. MwSt.)

Grunderwerbsteuer (6,5 %) 19.500 €

Notar (1,5 %) 4.500 €

Grundbucheintragung (0,5 %) 1.500 €

Kaufnebenkosten gesamt 25.500 €

Nebenkosten in % des Kaufpreises: 8,5 %

Formel: Gesamtinvestition berechnen

Gesamtinvestition

Gesamtinvestition = Kaufpreis + GrESt + Notar + Grundbuch + Makler

GrESt: Kaufpreis × 3,5–6,5 % (je Bundesland)
Notar: Kaufpreis × ca. 1,5 % (Kaufvertrag + Grundschuld)
Grundbuch: Kaufpreis × ca. 0,5 % (Eigentumsumschreibung)
Makler: Kaufpreis × 3,57 % inkl. MwSt. (wenn vorhanden)

Beispiel NRW mit Makler: 300.000 + 19.500 + 4.500 + 1.500 + 10.710 = 336.210 € Gesamtinvestition.

Beispielrechnung: 300.000 € Kaufpreis, NRW, mit Makler

Kaufnebenkosten-Aufschlüsselung

Kaufpreis: 300.000 €
Grunderwerbsteuer (6,5 %): 19.500 €
Notar (1,5 %): 4.500 €
Grundbucheintragung (0,5 %): 1.500 €
Makler (3,57 %): 10.710 €
Gesamtinvestition: 336.210 €

Kaufnebenkosten: 36.210 € = 12,1 % des Kaufpreises. Ohne Makler: 25.500 € = 8,5 %.

Kaufnebenkosten-Tabelle: NRW, verschiedene Kaufpreise

Kaufpreis	ohne Makler	mit Makler
250.000 €	21.250 €	30.175 €
300.000 €	25.500 €	36.210 €
400.000 €	34.000 €	48.280 €
500.000 €	42.500 €	60.350 €

NRW (6,5 % GrESt), Notar 1,5 %, Grundbuch 0,5 %, Makler 3,57 % inkl. MwSt.

Warum Kaufnebenkosten die Rendite drücken

Kaufnebenkosten erhöhen die Gesamtinvestition ohne Gegenwert — sie erhöhen weder den Mietertrag noch den Verkaufserlös. Wer die Nettorendite korrekt berechnet, setzt die Jahresnettomiete ins Verhältnis zur Gesamtinvestition (Kaufpreis + Nebenkosten), nicht nur zum Kaufpreis. Bei 12 % Kaufnebenkosten sinkt die Nettorendite gegenüber der Bruttorendite entsprechend.

→ Nettorendite korrekt berechnen

Kaufnebenkosten beim Finanzierungsplan einrechnen

Banken finanzieren Kaufnebenkosten in der Regel nicht — sie müssen vollständig aus Eigenkapital gedeckt werden. Wer 20 % Eigenkapital auf den Kaufpreis plant, muss zusätzlich 8–12 % für Nebenkosten einkalkulieren. Bei 300.000 € bedeutet das: 60.000 € EK für den Kaufpreis plus ca. 25.500–36.000 € Nebenkosten = rund 86.000–96.000 € benötigtes Eigenkapital insgesamt.

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Weiterführende Rechner

→ Grunderwerbsteuer nach Bundesland → Nettorendite berechnen → Eigenkapitalbedarf berechnen → Kapitalanlage-Rechner → Renditen nach Stadt

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