Mietrendite berechnen: Formel, Rechner und was die Zahl wirklich bedeutet
Die Mietrendite ist die wichtigste Kennzahl beim Kauf einer Eigentumswohnung als Kapitalanlage. Sie zeigt, wie viel Prozent des eingesetzten Kaufpreises jährlich als Mieteinnahme zurückfließt. Doch zwischen Bruttomietrendite und Nettomietrendite liegt oft mehr als ein Prozentpunkt — und dieser Unterschied entscheidet, ob eine Investition wirklich rentiert.
Was ist Mietrendite und warum ist sie die wichtigste Kennzahl?
Die Mietrendite setzt die jährlichen Mieteinnahmen ins Verhältnis zum Kaufpreis — ähnlich wie ein Zinssatz beim Tagesgeld, nur für Immobilien. Als Kapitalanleger brauchen Sie diese Zahl, um Objekte objektiv zu vergleichen: Eine Wohnung für 350.000 € mit 1.000 € Kaltmiete hat dieselbe Bruttorendite wie eine für 175.000 € mit 500 € Kaltmiete. Die Rendite macht unterschiedliche Märkte, Lagen und Preisstufen vergleichbar.
Formeln: Brutto- und Nettomietrendite
Bruttomietrendite
- Jahreskaltmiete
- Monatliche Kaltmiete × 12
- Kaufpreis
- Kaufpreis ohne Kaufnebenkosten (für Bruttoberechnung)
Nettomietrendite
- Bewirtschaftungskosten
- Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil) + Verwaltung + Instandhaltung
- Gesamtinvestition
- Kaufpreis + Grunderwerbsteuer + Notar + ggf. Makler
Was ist eine gute Mietrendite?
Eine "gute" Mietrendite hängt stark von der Lage ab. In deutschen A-Städten liegt die Bruttorendite neuer Listings oft unter 3 %, während in B- und C-Lagen 5–8 % erreichbar sind — allerdings mit deutlich höherem Leerstandsrisiko.
| Lage | Typische Bruttomietrendite | Risikoprofil |
|---|---|---|
| A-Lage (München, Frankfurt, Hamburg) | 2–3 % | Niedrig — hohe Nachfrage, stabile Mieten |
| B-Lage (Hannover, Nürnberg, Leipzig) | 4–5 % | Mittel — solides Wachstumspotenzial |
| C-Lage (Kleinstädte, ländliche Regionen) | 5–8 % | Erhöht — Leerstand, Wertverlust möglich |
Richtwerte für Bestandsimmobilien, Stand 2026. Lokale Abweichungen möglich.
Warum die Bruttomietrendite allein täuscht
Die Bruttomietrendite lässt drei wesentliche Kostenpositionen außen vor, die den realen Ertrag erheblich drücken:
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Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil): Rund 25–30 % des Hausgeldes trägt der Vermieter — darunter Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklage. Bei 350 €/Mo Hausgeld sind das ~88–105 €/Mo allein dieser Posten.
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Kaufnebenkosten: Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 %), Notar (~2 %) und Makler (bis 3,57 %) erhöhen die Gesamtinvestition um 6–12 % — die Nettomietrendite sinkt entsprechend.
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Leerstand: Selbst 1 Monat Leerstand pro Jahr reduziert die effektive Jahresmiete um 8,3 % — in der Bruttorendite nicht berücksichtigt.
Beispielrechnung: 300.000 € Kaufpreis, 70 m², 900 € Kaltmiete
Bruttomietrendite
- Kaufpreis
- 300.000 €
- Kaltmiete/Monat
- 900 €
- Jahreskaltmiete
- 10.800 €
- Bruttorendite
- 3,6 %
Nettomietrendite (nach Hausgeld)
- Kaltmiete/Monat
- 900 €
- Hausgeld gesamt
- 350 €/Mo
- Vermieteranteil (25 %)
- −87,5 €/Mo
- Nettorendite
- 3,3 %
Vereinfachte Berechnung ohne Kaufnebenkosten. Mit Nebenkosten (~8%) sinkt die Nettorendite auf ca. 2,7 %.
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