Steuern bei Immobilien als Kapitalanlage: AfA, Werbungskosten und Steuerersparnis
Steuern sind bei Immobilien als Kapitalanlage kein Nebenthema — sie sind ein zentraler Renditehebel. Wer eine Eigentumswohnung vermietet, kann durch AfA, Werbungskosten und Zinsabzug das zu versteuernde Einkommen erheblich senken. Die jährliche Steuerersparnis kann einen negativen Cashflow ausgleichen oder die Nettorendite um einen halben Prozentpunkt verbessern.
AfA — die wichtigste Steuerersparnis bei Vermietung
Die Absetzung für Abnutzung (AfA) erlaubt es Vermietern, einen jährlichen Prozentsatz des Gebäudeanteils steuerlich abzuschreiben. Drei Varianten sind relevant:
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Lineare AfA (§7 EStG): 2 % pro Jahr auf den Gebäudeanteil bei Bestandsimmobilien (Baujahr vor 2023), 3 % bei Neubauten ab 2023. Über 50 Jahre.
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Degressive AfA (§7 Abs. 5a EStG): 5 % im ersten Jahr auf den Restbuchwert — nur für Neubauten mit Fertigstellung Oktober 2023 bis Dezember 2029.
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Sonder-AfA §7b: Zusätzlich 5 % für 4 Jahre bei Neubau mit Effizienzhaus-40-Standard (QNG-Zertifizierung), Einkommensgrenzen beachten.
Details und konkrete Berechnungen finden Sie im AfA-Rechner Immobilien.
Werbungskosten bei vermieteten Immobilien
Neben der AfA können Vermieter alle Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung steuerlich geltend machen. Diese reduzieren direkt das zu versteuernde Einkommen:
- Kreditzinsen (nicht Tilgung) Vollständig abzugsfähig
- Hausgeld (nicht umlegbarer Anteil) Vollständig abzugsfähig
- Hausverwaltungskosten Vollständig abzugsfähig
- Reparaturen & Instandhaltung Vollständig abzugsfähig (ggf. auf Jahre verteilt)
- Fahrtkosten zur Immobilie 0,30 €/km (pauschal)
- Steuerberatungskosten Anteilig abzugsfähig
- Inserate & Maklerkosten (Neuvermietung) Vollständig abzugsfähig
Steuerersparnis durch AfA berechnen
Steuerersparnis durch AfA
- AfA-Betrag
- Kaufpreis × Gebäudeanteil × AfA-Satz (2 % oder 3 %)
- Steuersatz
- Persönlicher Grenzsteuersatz (Einkommensteuer)
Beispiel: 400.000 € Kaufpreis × 80 % Gebäudeanteil × 2 % AfA × 30 % Steuersatz = 1.920 € Steuerersparnis pro Jahr.
Negativer Cashflow durch Steuer ausgleichen — wann rechnet sich das?
In hochpreisigen Lagen ergibt sich oft ein negativer monatlicher Cashflow: Die Kreditrate übersteigt die Mieteinnahmen. Die AfA-Steuerersparnis kann diesen Negativbetrag teilweise oder vollständig kompensieren — vorausgesetzt, der persönliche Steuersatz ist hoch genug und die AfA-Basis ist groß.
Diese Strategie ("negativer Leverage mit Steueroptimierung") ist für Besserverdiener mit hohem Grenzsteuersatz interessant, setzt aber stabile Mietverhältnisse und ausreichend liquide Mittel voraus, um den monatlichen Fehlbetrag zu tragen.
Beispiel: 335.000 € Kaufpreis, AfA-Steuerersparnis pro Jahr
Steuerersparnis durch lineare AfA (2 %)
- Kaufpreis
- 335.000 €
- Gebäudeanteil (80 %)
- 268.000 €
- AfA pro Jahr (2 %)
- 5.360 €
- Steuersatz
- 30 %
- Steuerersparnis/Jahr
- 1.608 €
- Effektiver Vorteil/Monat
- +134 €
Die Steuerersparnis fließt i.d.R. über die jährliche Steuererklärung zurück — nicht monatlich. Bei der Cashflow-Planung als jährliche Größe einrechnen.
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Kostenlos zu Chrome hinzufügenHinweis: Dies ist keine Steuerberatung. Die dargestellten Berechnungen dienen der Orientierung und ersetzen keine individuelle steuerliche Beratung. Für Ihre konkrete Situation konsultieren Sie bitte einen Steuerberater oder Steuerberater-Kanzlei.