Nettorendite Immobilien: Formel, Beispiel und automatische Berechnung
Die Nettorendite bei Immobilien ist die realistischere Kennzahl gegenüber der Bruttorendite. Sie berücksichtigt alle Kosten — Kaufnebenkosten, Hausgeld, Verwaltung und Instandhaltung — und zeigt, was das eingesetzte Kapital tatsächlich abwirft. Wer nur die Bruttorendite vergleicht, übersieht oft mehr als einen Prozentpunkt Rendite-Differenz.
Bruttorendite vs. Nettorendite: Warum der Unterschied entscheidend ist
Die Bruttorendite ist schnell berechnet: Jahreskaltmiete geteilt durch Kaufpreis. Das Problem: Sie ignoriert alle Kosten, die beim Kauf und Betrieb einer Immobilie entstehen. Die Nettorendite zieht beide Kostenblöcke ab — und liefert damit die tatsächliche Verzinsung des eingesetzten Eigenkapitals.
| Kennzahl | Berücksichtigt | Typischer Wert |
|---|---|---|
| Bruttorendite | Nur Kaufpreis & Kaltmiete | 5,0 % |
| Nettorendite | + Kaufnebenkosten + Bewirtschaftung | 3,5–4,0 % |
Typische Differenz: −1 bis −1,5 Prozentpunkte. Kann je nach Kaufnebenkosten und Hausgeld stärker abweichen.
Formel: Nettorendite Immobilien berechnen
Nettorendite
- Kaufnebenkosten
- GrESt (3,5–6,5 %) + Notar (1,5–2 %) + Makler (0–3,57 %)
- Bewirtschaftungskosten
- Hausgeld (nicht umlegbar) + Verwaltung + Instandhaltung
Welche Kosten gehen in die Nettorendite ein?
Die Nettorendite setzt sich aus zwei Kostenblöcken zusammen, die jeweils die Berechnung beeinflussen:
Kaufnebenkosten (einmalig, erhöhen Gesamtinvestition)
- Grunderwerbsteuer 3,5–6,5 % des Kaufpreises
- Notar & Grundbuch ca. 1,5–2,0 % des Kaufpreises
- Maklerprovision 0–3,57 % (bei Aufteilung)
Bewirtschaftungskosten (laufend, reduzieren Mietertrag)
- Hausgeld nicht umlegbar (25–30 %) ca. 0,75–1,50 €/m²/Mo
- Sonderverwaltung / WEG-Beschlüsse variabel
- Instandhaltungsrücklage (Eigentümeranteil) ca. 0,50–1,00 €/m²/Mo
Beispielrechnung: 250.000 € Kaufpreis, 900 € Kaltmiete
Nettorendite-Berechnung
- Kaufpreis
- 250.000 €
- Kaufnebenkosten (10 %)
- 25.000 €
- Gesamtinvestition
- 275.000 €
- Kaltmiete/Monat
- 900 €
- Bewirtschaftung/Monat
- −150 €
- Nettomiete/Monat
- 750 €
- Bruttorendite
- 4,32 %
- Nettorendite
- 3,27 %
Differenz Brutto/Netto: −1,05 Prozentpunkte. Bei höheren Kaufnebenkosten oder Hausgeld kann die Differenz auf −1,5 PP steigen.
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