Wohnung als Kapitalanlage in Stuttgart: Was bringt die Rendite wirklich?
Stuttgarts Wirtschaftskraft durch Automobilhersteller und Maschinenbau sorgt für hohe Einkommen und eine konstant starke Immobiliennachfrage.
Stuttgart gehört zu den schwierigsten Märkten für Rendite-Investoren: Kaufpreise von 4.500–7.000 €/m² bei begrenztem Neubauvolumen (Kessellage) halten Bruttorenditen häufig unter 3,5 %. Bad Cannstatt und Zuffenhausen bieten als alternatives Investitionsziel bessere Renditen bei Kaufpreisen von 4.000–5.500 €/m². Die Mietpreisbremse ist aktiv, Leerstand stadtweit sehr niedrig.
Kennzahlen Stuttgart (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
7.800 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
2,68 %
Bei 17.40 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
4
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Stuttgart-Mitte | 70173, 70174 … | 7.800 € | 17,40 € | 2,68 % |
| Stuttgart-West | 70178, 70180 … | 7.200 € | 16,60 € | 2,77 % |
| Bad Cannstatt | 70372, 70374 … | 5.800 € | 14,10 € | 2,92 % |
| Zuffenhausen | 70435, 70437 … | 5.200 € | 13,40 € | 3,09 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Stuttgart-Mitte
Kaufpreis 546.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 1218 €/Monat
- Kaufpreis
- 546.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 109.200 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 436.800 €
- Bruttorendite
- 2,68 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 2002 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -784 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 2621 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Stuttgart-Mitte (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in Stuttgart achten sollten
Renditestärkere Lagen sind Bad Cannstatt, Zuffenhausen und Weilimdorf (4.000–5.500 €/m², Bruttorendite 3,5–4,5 %). Mitte, West und Süd kosten 5.500–7.500 €/m² — primär Eigennutzermärkte. Degerloch und Vaihingen liegen dazwischen (5.000–6.500 €/m², eher Eigennutzer).
Das Sanierungspflicht-Risiko ist in Stuttgart besonders relevant: ein hoher Anteil des Bestands stammt aus den 1960–1980er Jahren mit Energieklassen E bis G. Vor dem Kauf Energieausweis genau prüfen — AnlageScan zeigt eine Warnung bei Klassen F, G und H. Hausgeld moderat (3–4 €/m²). Leerstand unter 1 % — kein relevantes Risiko.
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