Wohnung als Kapitalanlage in Dresden: Was bringt die Rendite wirklich?
Dresden verbindet historisches Erbe mit wachsender Tech-Wirtschaft. Als zweitgrößte sächsische Stadt zieht Dresden zunehmend Fachkräfte an, was die Mietnachfrage stabil hält.
Dresden bietet als ostdeutsche Großstadt Kaufpreise von 2.500–4.500 €/m² und Bruttorenditen von 4–5,5 %. Der Markt ist stabiler als Leipzig, mit weniger spekulativem Preisauftrieb. Starke Tourismusnachfrage in der Innenstadt und ein wachsendes Technologiecluster (TSMC-Ansiedlung) stützen mittelfristig die Nachfrage. Die Mietpreisbremse ist in Dresden nicht aktiv.
Kennzahlen Dresden (Q1 2026)
Ø Kaufpreis/m²
3.600 €
Quelle: IS24 WohnBarometer 2025
Typische Bruttorendite ETW
3,93 %
Bei 11.80 €/m² Kaltmiete
Abgedeckte PLZ-Bezirke
4
PLZ-Bezirke in AnlageScan
| Bezirk | PLZ | Kaufpreis €/m² | Kaltmiete €/m² | Bruttorend. |
|---|---|---|---|---|
| Neustadt | 01099, 01097 | 3.600 € | 11,80 € | 3,93 % |
| Striesen | 01307, 01309 | 3.200 € | 10,90 € | 4,09 % |
| Löbtau | 01159 | 2.800 € | 10,10 € | 4,33 % |
| Prohlis | 01239, 01237 | 2.200 € | 8,80 € | 4,80 % |
Quelle: IS24 WohnBarometer Q1 2026. Durchschnittswerte — individuelle Angebote können abweichen.
Beispielrechnung: 70 m² in Neustadt
Kaufpreis 252.000 € · Fläche 70 m² · Kaltmiete 826 €/Monat
- Kaufpreis
- 252.000 €
- Eigenkapital (20 %)
- 50.400 €
- Kreditbetrag (80 %)
- 201.600 €
- Bruttorendite
- 3,93 %
- Monatl. Kreditrate (3,5 % + 2 % Tilg.)
- 924 €
- Monatl. Cashflow (vor Steuer)
- -98 €
- AfA-Ersparnis/Jahr (30 % Steuersatz)
- 1210 €
Beispielrechnung auf Basis der Durchschnittswerte für Neustadt (Q1 2026). Annahmen: 3,5 % Zinssatz, 2 % Tilgung, 20 % Eigenkapital, 30 % Steuersatz, AfA 2 % auf 80 % Gebäudeanteil. Keine Kaufnebenkosten, kein Hausgeld eingerechnet.
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Worauf Investoren in Dresden achten sollten
Nachgefragte Lagen: Neustadt, Striesen, Loschwitz, Blasewitz (3.500–5.000 €/m², Bruttorendite ca. 3,5–4,5 %). Solide Mittellagen: Pieschen, Mickten, Cotta (2.800–3.800 €/m², ca. 4–5 %). Günstig mit erhöhtem Risiko: Prohlis, Gorbitz, Leuben (2.000–2.800 €/m², Leerstand 4–7 %).
In Prohlis und Gorbitz Leerstandsrisiko auf 5–7 % ansetzen. Sanierungsrisiko bei unsanierten DDR-Plattenbauten relevant — Energieklassen F/G häufig. Universitätsnachfrage (TU Dresden, HTW) stabilisiert Neustadt und innenstadtnahe Lagen stark. Hausgeld meist moderat. TSMC-Ansiedlung (Chip-Fabrik) könnte mittelfristig Beschäftigung und Mietnachfrage in bestimmten Stadtteilen erhöhen — noch kein messbarer Effekt.
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